На фоне коронавирусной истерии все как-то забыли о резком скачке курса доллара, от которого зависит большинство отраслей экономики страны. Совпадение или нет, инфекция помогла нашим главным финансистам провести девальвацию без шума и крика населения. Как эти две ситуации отразятся на недвижимости, корреспонденту Azattyq Rýhy рассказала вице-президент ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко.

– Бесспорно, что девальвация, которую сейчас переживают казахстанцы, происходит не в первый раз. К тому же катастрофа мирового масштаба – коронавирус. В такие периоды времени, как правило, наблюдается меньшая активность. Продавцы снимают свои объекты с продаж до того момента, когда будет понятно, что нас в ближайшем будущем ожидает. Но тем не менее сделки на рынке недвижимости происходят. В основном в сегменте эконом-класса. Также продолжается интерес к новостройкам, потому что есть люди, которые хранили деньги не в национальной валюте, не доверяя тенге. Поэтому для них сейчас на фоне того, что застройщики продают свои объекты недвижимости в тенге, есть возможность улучшить свои условия. По количеству сделок: по-прежнему наибольшее число сделок происходит в Алматы. В феврале это 4247 сделок, в Нур-Султане – 3104 и Карагандинской области – 2507.

– Цены на жилье уже поднялись?

– Цены пока никак не изменились. Я думаю, что в течение ближайших двух-трех месяцев будет наблюдаться формирование отложенного спроса со стороны покупателя. Надо понимать, что рынок давно пережил процесс дедолларизации, и тем не менее у людей в мозгах и умах есть привязка к курсу доллара. Но в большей степени подкосил сейчас не курс доллара, а режим чрезвычайного положения. Практически остановился бизнес, и доходность населения пострадала. Поэтому здесь важно понимать, что нет смысла поднимать цены, потому что покупательская способность населения резко пострадала. Сейчас не до квадратных метров. Большая часть людей, которая планировала, например, двухкомнатную квартиру приобрести, сейчас скорее всего отложит свою покупку. Возможно, им в будущем придётся остановиться не на двухкомнатной, а на однокомнатной квартире.

– Тогда могут ли цены упасть вслед за покупательской способностью людей?

– Я думаю, что застройщик точно не сможет опустить цены, потому что цикл завершения его сделок и строительства занимает несколько лет. Во-вторых, надо понимать, что у многих застройщиков доля стройматериалов от 25% до 60% – это продукция иностранного производства. Теперь они будут вынуждены закупать их по совсем другим ценам. Поэтому здесь больше надо опасаться того, чтобы цены на новостройки не поднялись. Здесь важно компромиссное решение, потому что сейчас большинство застройщиков думает о том, как выжить. Все компании вряд ли выживут. Выживут только сильнейшие, и то при правильном менеджменте и организации бизнеса. Я думаю, что застройщики, бесспорно, уменьшат свою маржинальность. Им просто некуда двигаться.

– Но все же сдерживать нынешние цены долго они не смогут. До какого времени могут оставаться привычные цены?

– Здесь важно понимать, что есть понятие построенных объектов и ещё не проданных или в текущем статусе строительства. На часть жилья цены не должны поднимать, потому что закуп происходил по прошлому курсу, ещё не выросшему. А о сдерживании речь не идёт. Просто не будет новых проектов. То есть то, что есть, распродадут, и на рынок больше такого вброса большого не будет. Ну, может, как-то поучаствует государство.

– Каков Ваш прогноз на ближайшие месяцы по первичному и вторичному рынку жилья?

– В ближайшие месяцы рынок лихорадить не будет, он просто снизится. То есть количество сделок сократится. Сейчас количества построенного жилья достаточно. Сейчас основная проблема – это поиск равновесной цены. Я думаю, в ближайшие два-три месяца равновесная цена определится как на первичку, так и на вторичку, потому что сейчас «пробные шары» будет делать каждый. В том числе и застройщики. Бесспорно, они воспользуются ситуацией и постараются поднять цены. Эконом-класс, там, где не подняли цены – там, естественно, есть возможность оформить сделку и приобрести жилье, если человек хранил деньги не в тенге, а в долларах.

– Что бы Вы рекомендовали людям, которые планировали обрести крышу над головой в ближайшее время?

– Сейчас важно не принимать поспешных решений, поэтому рекомендация проста: если вас сейчас сильно «зажало», то стоит просто наблюдать за рынком.

– Благодарю за беседу.

Тем временем экономист Олжас Тулеуов взглянул на ситуацию с экономической точки зрения и провел оценку того, как американская валюта повлияет на ценники. Исследование он провел с использованием методов статистического и эконометрического моделирования.

По его результатам, цены на первичном рынке продолжат корректироваться в течение пяти месяцев. Стоимость вторичного жилья «устаканится» в течение трёх месяцев. По мнению Тулеуова, в среднем по стране каждый процент роста среднемесячного курса доллара приводит к удорожанию новостроек на 0,181%, вторички – на 0,193%, элитного жилья – на 0,137%.

«Если же анализироваться в разрезе Нур-Султана и Алматы, то в столице на изменение курса доллара в большей степени реагируют новостройки (0,208% – прирост цены за квадратный метр с каждого процента роста доллара), а вторичка и элитное жилье реагируют довольно слабо – 0,07% и 0,008%. В Алматы же, очень любопытно, что 1%-й рост доллара приводит к удорожанию нового жилья на 0,113%, элитного – на 0,132%, а вторичного – на целых 0,366%. При этом подобная разница в реакции цен на рынке жилья в Нур-Султане и Алматы может объясняться различиями в характеристиках предложения и платежеспособного спроса», – говорится в сообщении экономиста на Telegram-канале Tengenomika.

В итоге, как считает экономист, квартиры в новостройках по итогам апреля подорожают на 4,5% – до 308 486 тенге за квадратный метр).

Стоимость жилья на вторичном рынке вырастет на 5,2% – до 213 701 тенге за квадратный метр. При этом цены на все виды жилья в долларовом эквиваленте в марте-апреле продемонстрируют снижение на 10-12%.

Ромина МАКАРИМОВА