Фото: NUR.KZ/Владимир Третьяков

Агентство по регулированию и развитию финансового рынка инициировало приостановление до первого ноября 2025 года нормы по снижению ГЭСВ по ипотечным жилищным займам с 25% до 20%. АРРФР, видимо , считает, что лучший способ сделать жилье доступным – задушить его финансирование. Банки уходят в тень, застройщики нервно курят, а казахстанцы снова копят на аренду.

«В кратко-среднесрочном плане эффект от данной меры будет выражен в том, что для части потенциального спроса сократится доступность продуктов. С одной стороны, это сокращает преимущественно более рисковые операции, улучшая будущий портфель, но является сдерживающим фактором динамики для рынка в целом, где концентрация на более дешевых ипотечных продуктах усилится, скорее всего, с акцентом на субсидированные госпрограммы», – считает директор группы суверенных и региональных рейтингов АКРА Жаннур Ашигали.

Снижение предельной ГЭСВ в текущих условиях высоких процентных ставок в системе рисков их дальнейшего повышения может негативно повлиять на рынок, говорят в АФК.

«В краткосрочной перспективе это ограничит возможности банков по запуску новых рыночных продуктов и приведет к снижению предложения. В среднесрочной – усилит доминирование госпрограмм и сузит доступность ипотеки для заемщиков вне льготных условий. В условиях высокой базовой ставки и стоимости фондирования такое регулирование выглядит контрпродуктивным и может затормозить развитие рыночного сегмента», – отмечает ведущий аналитик АФК Рамазан Досов.

Жаннур Ашигали считает, что в отношении банковской маржи при условии неизменности предельных издержек и снижения ГЭСВ банкам будет все сложнее обеспечивать коэффициенты прибыльности по ипотечным портфелям. Что при нарастании этого фактора сместит акценты в их внутренних стратегиях, вероятно, сокращая предложение продуктов на чисто коммерческих началах.

В условиях высокой базовой ставки и роста стоимости фондирования данная мера накладывает серьёзные ограничения на рыночные ипотечные продукты. Формально запрет на выдачу не вводится, но экономически такие займы становятся малопривлекательными для банков.

Оставшийся спрэд в 3,5% (ГЭСВ – базовая ставка) не покрывает кредитные риски, операционные расходы и издержки неустойчивой регуляторной среды, что на практике делает ипотечные займы убыточными для банков.

«Соответственно, это может привести к сворачиванию части программ и сокращению предложения в рыночном сегменте. На этом фоне усилится перекос в сторону госпрограмм, а доступность ипотеки для широких слоев населения – наоборот, снизится. В такой конфигурации перспективы рынка ипотеки в рыночном сегменте на второе полугодие выглядят сдержанно-негативными», – говорит ведущий аналитик АФК.

Снижение предельной ГЭСВ может оказать негативное влияние как на объёмы ипотечного кредитования, так и на темпы строительства. В условиях высокой базовой ставки и дорогого фондирования банки будут ограничены в возможности предлагать рыночные ипотечные продукты. Это особенно актуально на фоне уже сложившегося перекоса в сторону льготных программ, на которые сегодня приходится более 76% всех выдач (в апреле на Отбасы банк пришлось 70% от всей выдачи ипотеки и 6,5% на «7-20-25»).

Снижение конкуренции со стороны рыночной ипотеки и неизбежное смещение фокуса на наиболее платежеспособных заемщиков (чтобы снизить риски просрочек) приведет к сокращению числа потенциальных покупателей жилья, особенно среди тех, кто не проходит по требованиям госпрограмм. На этом фоне платежеспособный спрос просядет, что, в свою очередь, не может не отразиться на планах строительных компаний. В частности, может быть пересмотрен запуск новых проектов или снижены темпы текущего строительства, особенно в массовом сегменте, ориентированном на граждан со средними доходами.

«Таким образом, жесткое ограничение предельной стоимости ипотеки, при отсутствии сопоставимого снижения базовой ставки, вынуждает рынок сворачиваться, а не расширяться, что противоречит задаче повышения доступности жилья», – подчеркивает Рамазан Досов.

Для многих банков, особенно с универсальной моделью, это означает пересмотр стратегий в розничном кредитовании. Возможно сокращение концентрации в сегменте ипотечного кредитования и перераспределение фокуса на более маржинальные направления. В целом при сохранении текущих параметров денежно-кредитной политики и рисков её дальнейшего ужесточения такая мера создает давление на устойчивость этого бизнеса, снижает гибкость и инвестиционную привлекательность ипотечного сегмента.

«Что касается объёмов ипотечного кредитования и строительства жилищного плана, то весьма вероятен эффект понижения ГЭСВ как на объёмы кредитования, так и на стройку. При этом, каналами эффекта могут стать как канал предложения – банки с высокими издержками либо сфокусированные на более рисковых сегментах рынка могут снизить активность, а строительные проекты могут затянуться во времени, статистически сокращая совокупную динамику по рынку; так и канал спроса – то есть эффект от снижения платежеспособного спроса, когда часть потенциального спроса может «быть отложена до лучших времен» либо перенесена на альтернативные жилищные решения», – заключил Жаннур Ашигали.

Ипотека Казахстан 2025 ГЭСВ и базовая ставка Регулирование жилищного рынка Госпрограммы vs рыночная ипотека Финансовая политика АРРФР