На данный момент рынок недвижимости замер в ожидании

С окончанием пенсионной программы ажиотаж на рынке жилья, похоже, закончился – количество сделок купли-продажи упало на 40%. Вроде бы настало время, которого казахстанцы так долго ждали – отката ценников на квартиры. Однако президент Ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак на этот счёт настроен весьма скептично. В интервью Azattyq Rýhy он рассказал, упадут ли цены на апартаменты и когда это произойдет.

– По данным Бюро нацстатистики, произошел откат активности на рынке на 60%. Что на это повлияло?

– Откат однозначно есть. Об этом говорят и нотариусы по сделкам, и агентства недвижимости. Сейчас больше заявок идёт не на покупку, а на аренду. Отказались от покупки те, кто решил поднакопить деньги, или те, кому отказали в ипотеке. То есть люди сейчас просто не могут платить ежемесячный платеж по ипотеке. 80% сделок идёт через ипотеку. Во всяком случае, в южных регионах.

Допустим, в южном регионе, я беру средние города с населением до пятисот тысяч, здесь квадратный метр стоил 220-240 тысяч тенге. Сейчас он подорожал до 300 тысяч. В Алматы квадрат на первичном рынке стоил 450-500 тысяч, на вторичном 360-480 тысяч. Сейчас он стоит как минимум на 150 тысяч дороже: квадратный метр на «вторичке» до 600 тысяч доходит, а в новостройках до миллиона.

А зарплаты-то у людей не повысились. Естественно, первоначальный взнос огромный будет. Если раньше первоначальный взнос от 80 до 120 000 тенге люди тянули, то сейчас с уровнем наших цен они просто не потянут и это приведет только к ухудшению качества жизни.

То есть лекарства, продукты, коммунальные услуги, проезд – все подорожало, плюс первичный взнос тянуть физически невозможно. Сейчас зарплата на том же уровне, а квадратный метр подорожал на 30%.

И если раньше было определенное количество заявок на продажу и определенное на аренду, то сейчас заявки на аренду выросли в два раза. То есть те, кто хотел приобрести квартиру в ипотеку, сейчас перешли на аренду.

Аренда тоже подорожала, но не настолько критично. Эти месячные взносы потребитель ещё может платить. Никогда у нас не было, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке был выше, чем аренда. Спад на рынке произошел только из-за повышения цены.

– Когда лопнет «пузырь» на жилищном рынке?

– Он лопнет, когда цены на квадратный метр станут не 300 тысяч, а 180-150 тысяч тенге за квадратный метр. Вот тогда можно говорить, что лопнул «мыльный пузырь».

– Наступит ли этот день в ближайшее время?

– В ближайшее время ценники на жилье не упадут. Тем более, начался приём заявок по программе «Бакытты отбасы». Это тоже приведет к повышению цен и росту продаж.

В целом, люди сейчас в ценовом напряжении. Они видят, что жизнь сильно подорожала. Я вам конкретный пример приведу. Вчера у нас была выставлена квартира на продажу. Хозяин сдавал её в аренду. Ему казалось, что это выгодная инвестиция. Цена аренды – 120 тысяч тенге. Я спросил, почему он решил продавать, ведь аренда идёт, а дом свой есть. Он говорит, что так поднялись цены и ему сейчас выгоднее продать эту квартиру, пока максимальные цены, и пустить деньги в оборот, чтобы зарабатывать больше. То есть, для него уже ценности в этих 120 тысячах нет.

Люди держат цены на квартиры и на дома, потому что для 90% населения это единственный инвестиционный капитал, на который они могут рассчитывать. Это последнее. А вы знаете, что последнее отдавать очень тяжело. Поэтому рынок сейчас замер.

Поэтому на солидное снижение цен надеяться не приходится. Единственное, я уверен в том, что больше такого скачка, как был в этом году, конечно, не будет, когда жилье резко подорожало на 30%. Рост останется, но на уровне естественной инфляции. То есть «первичка» как дорожала на 1-2%, так и будет дорожать, потому что инфляция никуда не делась. Так же и «вторичка» будет дорожать. Просто темпы роста будут такими же, какими были, а не этими скачками в 30-40%.

– Если курс доллара снова взлетит, то за ним последуют и цены на квартиры?

– Однозначно. К сожалению, 70-80% стройматериалов у нас завозные.

«Первичка», естественно, пересчитает свои квадратные метры, а следом за ней подорожает «вторичка». То есть тем покупателям, которые планировали купить «первичку», но цены выросли, придётся покупать «вторичку».

Соответственно, вот этот отток будет тоже поддерживать цены «вторички» и повышать. Пока у нас внутри Казахстана не будет развито производство стройматериалов, которые могут использовать застройщики, доллар будет причиной повышения цен.

– В новых областных центрах в два раза подорожали цены на жилье. Оправдано ли это?

– Это оправдано. Что такое областной центр? Это закачка государственных денег, это строительство новой инфраструктуры, это улучшение качества жизни города вообще. Так же было в Талдыкоргане, когда туда перенесли областной центр. Так же и здесь. Это абсолютно оправдано. Из-за отсутствия статистики я не могу сказать, насколько оправдано повышение именно в два раза, но однозначно, жилье теперь должно стоить там в полтора раза дороже. Допустим, квадратный метр стоил 180-220 тысяч тенге, а теперь под 300 тысяч. Такое повышение оправдано.

Ещё раз повторюсь, что областной центр – это приток населения, приток рабочей силы, это инвестиции государства, будут наверняка строиться какие-то новые административные здания, будут какие-то программы, микрорайоны. Это равносильно тому, что вы с периферии переезжаете в центр. То же самое и здесь. Областной центр – это улучшение качества жизни горожан.

Это новый статус, который будет поддержан экономически. Туда будут идти деньги, там будет рост заработной платы, там будет новая инфраструктура, новые предприятия. По сумме смущает, но вы знаете, рынок все урегулирует. Сейчас, конечно, радость и хороший шок, что люди подняли цены в два раза, но надо будет по факту смотреть, по каким именно ценам будут уходить квартиры.

Ещё вслед за квартирами у них будут дороже продукты, цены на коммуналку, как и во всех административных центрах.

Кстати, когда был синдром пандемии, у нас в Таразе никогда не были популярны пентхаусы. Сейчас их у нас строится много, потому что они разбираются хорошо. Это и не частный дом и, как бы, не квартира. Там у тебя есть какое-то пространство, куда ты можешь выйти погулять. Это вот есть синдром ковида.

– Благодарю Вас за содержательную беседу.

Жан МУРЗА