В казахстанском законодательстве нет механизмов для создания кондоминиумов в коммерческих зданиях. Такой расклад удобен девелоперам, но для собственников помещений создает ощутимые трудности.

Значительная часть крупных казахстанских бизнес- и торговых центров – это объекты с несколькими владельцами. И этим владельцам, как и собственникам квартир в жилых комплексах, нужно договариваться об эксплуатации общего имущества. Как это делать собственникам жилья, разъяснено в законах РК. Для владельцев коммерческой недвижимости подобного механизма нет. В результате – если владельцы не могут договориться – коммерческие здания эксплуатируются ненадлежащим образом, что ведёт к их преждевременному износу и рискам ЧП.

«Законодательство в области коммерческой недвижимости в нашей стране, к сожалению, не урегулировано, что вынуждает предпринимателей ориентироваться на жилищное законодательство, несмотря на существенные различия в целях и подходах к управлению», – комментирует директор управляющей компании Property Management Group Кайрат Кокенов.

Вне закона

Крыша и фасады, чердаки и подвалы, холлы и лестницы, лифты и инженерные системы, земля под зданием, а иногда и прилегающая к зданию территория относятся к имуществу, которым владеют все собственники помещений. Это правило справедливо как для многоквартирных жилых домов (МЖД), так и для коммерческих зданий, имеющих более одного владельца.

Но в отличие от МЖД зарегистрировать в госорганах кондоминиум (от латинских con – «вместе» и dominium – «владение»), позволяющий владельцам БЦ или ТЦ совместно распоряжаться общим имуществом, в нашей стране пока невозможно.

«В Казахстане отсутствуют законодательные нормы, регулирующие правовой режим коммерческих зданий и взаимоотношения собственников коммерческих помещений. Спорные вопросы между собственниками таких помещений решаются в соответствии с нормами Закона РК «О жилищных отношениях». Однако данный закон не распространяется на порядок создания и функционирования кондоминиума коммерческой недвижимости, и тем самым отсутствует юридическое основание для его государственной регистрации», – объясняет юрист ассоциации Qazproperty Бекболат Демисенов.

Так, если обновлённый закон «О жилищных отношениях» обязал застройщика регистрировать кондоминиум в новостройке сразу после того, как этот застройщик перестал быть единоличным собственником МЖД (то есть после продажи первой квартиры или коммерческого помещения), то к коммерческим зданиям эта норма закона не относится. В результате законодательной дыры заказчики (застройщики) коммерческих зданий свободно продают в раздельную собственность не зарегистрированные в госреестре коммерческие помещения.

«Строительство крупных объектов (бизнес- и торговых центров) стоит дорого, и для обеспечения возвратности вложенных средств девелопер продает площади будущего коммерческого объекта нескольким владельцам. При этом, как правило, не прописываются правила взаимодействия владельцев между собой», – подтверждает председатель ассоциации Qazproperty Константин Глушко.

Моя хата с краю

Сколько нужно тратить на поддержание общего имущества здания в надлежащем состоянии и на что именно пойдут эти деньги? Кого выбрать подрядчиком для замены вентиляционной системы и прочих инженерных сетей? Сколько денег потребуется на текущий и капитальный ремонт? Из-за отсутствия правил взаимодействия и единого исполнительного органа собственники коммерческих помещений долго не могут прийти к единогласному решению по этим вопросам.

Например, ремонт кровли коммерческого здания площадью 10 тыс кв. м может обойтись в 5 млн тенге (с учетом работ по гидроизоляции и материалов для ремонта). То есть владельцам помещений в этом здании нужно скинуться из расчета 500 тенге за каждый «квадрат» принадлежащей им коммерческой площади. Но даже незначительные суммы некоторые владельцы помещений платить отказываются.

«В одном из бизнес-центров столицы, коммерческую площадь в котором делят два десятка владельцев, возникла необходимость ремонта кровли. Но из-за отсутствия правил взаимодействия собственники помещений нижних этажей отказывались вносить денежные средства на ремонт кровли, так как, по их мнению, ремонт кровли – вопрос исключительно тех, чьи помещения расположены на верхних этажах», – описывает случай из практики Константин Глушко.

Разногласия между собственниками коммерческих помещений возникают и в тех случаях, когда владельцы договариваются взаимодействовать в бизнес- или торгово-развлекательном центре по аналогии с МЖД. По жилищному законодательству, чтобы избежать дискриминации, каждый собственник квартиры (будь то жилье на 40 или 200 «квадратов») имеет один голос. Но разброс площадей в одном БЦ или ТЦ может быть не в разы (как в МЖД), а в сотни раз – от 20 «квадратов» на небольшой бутик или офис до огромных магазинов или офисных этажей на нескольких тысячах квадратных метров. В результате голос крупного собственника буквально тонет среди голосов десятков владельцев небольших помещений.

«Некоторые приобретали этажи целиком, имеют на руках один технический паспорт и, соответственно, один голос. Таковых в коммерческом здании меньшинство. Но, как показывает практика, именно владельцы больших площадей более дальновидны с точки зрения сохранения своей собственности, больше переживают за состояние объекта в целом. Оно и логично: они вложили в это здание больше, чем другой отдельный владелец. А владелец небольшого помещения не готов тратить средства на содержание и ремонт здания», – объясняет реалии казахстанского рынка Константин Глушко.

Подобные ситуации практически ежедневно сталкивают между собой собственников коммерческих помещений в торговых центрах и офисных зданиях, говорят участники рынка.

Узаконить отношения

Чтобы урегулировать взаимоотношения нескольких владельцев в одном здании, в ассоциации Qazproperty предлагают внести дополнения в законодательство.

По мнению представителей ассоциации, в закон следует добавить понятие «кондоминиум коммерческой недвижимости» и норму об ответственных за разработку правил по управлению и эксплуатации общего имущества такого объекта, имеющего двух или более собственников. А заказчикам (застройщикам) предлагается запретить продавать в раздельную собственность не зарегистрированные в госре­естре коммерческие помещения.

В профильной ассоциации также считают, что при государственной регистрации объекта кондоминиума коммерческой недвижимости следует прописывать состав общего имущества и размер доли в общем имуществе каждого владельца в зависимости от коммерческой площади во владении.

Высшим органом управления кондоминиумом должно стать общее собрание собственников, как и в МЖД. Но в коммерческих зданиях каждый владелец получит количество голосов, прямо пропорциональное его доле (рассчитывается как отношение площади коммерческих помещений конкретного собственника к площади всех коммерческих помещений). По этому же принципу (пропорционально доле) должны распределяться расходы на эксплуатацию объекта кондоминиума, содержание общего имущества, а также доходы от пользования общим имуществом, считают в Qazproperty.

Непрофильный доход

Кроме устранения конфликтных точек за счёт формализации правил взаимодействия собственников, создание кондоминиума в коммерческом здании позволяет избежать потенциальных ЧП (например, в случае пожара или неисправного лифта), а также справедливо распределить потенциальные доходы от использования общего имущества, уверены в профильной ассоциации.

«Объект и его посетители получают гарантии безопасности как минимум по одной простой причине – у объекта кондоминиума будет ответственное лицо по эксплуатации и обслуживанию, – объясняет председатель Qazproperty и добавляет: – Четкие правила учета денежных средств позволят не только контролировать расходы на содержание здания, но и распределять доходы, которые объект зарабатывает с общих мест (реклама на фасаде и кровле здания, в лифтах и коридорах и так далее). Сейчас практика такова, что первый владелец или даже застройщик получает доходы, а расходы распределяются на всех».